每个地方都有“xx新区”,到底哪个会成?

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生,头图来源:IC photo,图为雄安新区俯瞰图。


根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调查数据显示,当前全国县及县以上的新城新区数量3500多个,这确实听起来很夸张,中国的县级区划一共才2800多个。


很多人可能会说,新区的规划非常高大上,概念好,配套也不错,房价很容易来个天翻地覆,你现在对新区爱理不理,以后的新区让你高攀不起。


事实真的是这样吗,今天跟大家聊聊这个话题。


1


很多人可能不知道,哪怕是新区,从一开始,就已经分了三六九等,就跟一二三线城市一样,其实新区也是有分梯队的。


排在第一梯队的当然就是国家级新区,有19个,前几位的分别是天津滨海新区、上海浦东新区、山东青岛西海岸新区和辽宁大连金普新区,排在后面的我就不说了,说了你也没听过。


第二梯队就是各类国家级经济技术开发区、高新区、边境经济合作区、出口加工区等约500个,排在最末端的就是各类省级产业园区1600多个,较大规模的市产业园1000多个。


为什么各地要建这么多的新区?


原因是比较复杂的,比如城市想发展但老城区拆不起,新区容易讲故事做规划容易起势,很多空地也可以拿来卖,补充财政收入。


这么多新区,当然有脱颖而出的,大概总结了下,为什么有些新区的房价会涨得这么快。


先问大家一个问题,一座城市的房价,哪里是最高,当然是市中心,但是市中心面临的最大问题就是当前的价格高了,而且后期的涨幅空间有限,而且道路也会越来越拥堵。


所以,对于很多城市而言,就需要将很多人流和物流、产业逐渐往外扩散,这样做的最大好处是一方面可以降低市中心的拥堵,另一方面可以让这座城市更多的土地发光发热。


很多城市的新区想要成功,必不可少的三件武器一定是:学区、地铁(交通)、商业。


包括长沙梅溪湖的成功,还有南京江北新区的成功,都是一模一样的套路,但是,从不同城市开发新区的模式看,还是有着比较大的差异性的。


2


新区的发展的模式,主要有三种不同的路径,我们按照发展的激进程度来排个序。


第一种,融合发展模式。


这种新区一般来说往往是紧挨着老城,两个区域的直线距离基本控制在5公里左右,当地的宣传语往往就是“下一个市中心”,大多分布在一些二三线城市。


比如四川的达州、浙江海宁、江苏盐城等城市,这些城市往往“野心”也比较大,其实就是想要把市中心的面积再扩大些。


这样的新区从统计学上看,往往做成的概率会更大一些。


因为小城市的活动半径比较小,老城+新区合起来的通勤半径也只是在5-10公里之间,因为离老城区比较近,老城区的居民也不会有太多的抵触心理,也可以共享老城区的发展资源。


如果发展得好,还会形成反向的虹吸,老城区的相关资源会逐渐被新区给吸附走,随着新区越做越大,整体的衰落就会越来越严重。


第二种,是新区的“远距离发展”模式。


这种新区主要在距离传统市区比较远的空白区域,比较有代表性的就是天津滨海新区,上海临港新区和成都的天府新区。


这些新区最大的特征就是规划蓝图巨大,而这样的新区想要成功,完全取决于所占据的战略地位以及在短期一年内是否有大量好的产业正在慢慢落位。


这些新区最大的优势在于房价相对比较便宜,所以对于总价预算有限的朋友而言,很容易就能上车。


最大的劣势就在于因为离市中心真的比较远,所以一旦后期发展不起来,也真的很难脱手。


第三种模式,是最需要警惕的,单一概念输出模式。


这种新区往往会有一个很容易被鼓吹的概念,比如长沙的高铁西站新城,还有武汉的中法新城等,从表面上看,这些概念都很厉害,非常的高大上,但整体的实力往往比较弱,而且缺乏高端产业的配套与导入。


所以,新区输出模式的不同,其实也意味着不同的风险,按照风险性从低到高排序的话就是新老城区的融合模式、远距离发展模式和单一概念输出模式。


3


为什么很多新区会注定失败,抛弃他们的,其实是这个时代。


那些已经失去势能的城市,站在下风口的新区,真的很难飞。


比如鄂尔多斯康巴什区,04年的时候,煤炭经济发展势头一片大好,为了缓解老城区的压力,鄂尔多斯开辟康巴什区,大力搞基建开发,博物馆、图书馆等基础建设,造出了一个能容纳百万人的新区。


整体的城市界面当然很好看,当然,也确实只是视觉上的纯粹好看。


结果一直到现在,整个区域常住人口竟然只有十万左右,不到规划的1/10。


从信心满满的百万造城计划到沦为鬼城,康巴什城的失败主要是因为煤炭传统行业发展的没落。


单一的产业结构,在煤炭发展势头大好的时候可以带动板块经济,但是这个产业一旦衰落,这个板块就注定不会再有人愿意留下来。


所以,特别提醒大家,一定要注意过于依赖传统产业的新区,一旦失去势能,很容易被时代给抛弃。


4


当然,我也非常希望很多新区都能成功,很多时候,城市的势能往往也是受到人为的调整因素。


我想提供一个思路,一起看看苏州工业园区,这个全国最厉害的新区之一,是怎么做的。


第一,是要学会借助外力,90年代,苏州将新加坡即将落地上海的项目争取到了苏州。


当年新加坡项目资金200多个亿,除了钱,苏州工业园区的成功更多的是完全参考新加坡的园区规划能力、管理能力、以及先进的企业融资、生产销售、管理模式等,建了一个园区。


第二,要有前瞻性的产业结构,很多新区建设,都是一边规划,一边建设,缺乏前瞻性。


苏州工业园一步到位,从建园第一天,道路、消防、通讯、绿化、污水处理等基础设施,在外商入驻之前,按照世界现代化工业城市的条件配好。


廉价的土地、熟练的工人、便利的交通、便宜的运输,完善的基建,来自世界各地的外商,都看中了苏州的巨大优势,形成了“上海总部-苏州工厂”的发展模式。


第三,要从地缘上寻找突破口,苏州还有个优势,就是毗邻上海,因此,苏州选择了在上海进行营销、管理和交易,然后苏州加工和组装,再通过便利的港口交通,运往世界各地。


你看,一个新区要发展起来,其实不仅要站得高看得远,还要学会审时度势,要懂得合理利用周边可以利用的资源,然后以产业为核心进行扩张。


5


那么,对于很多想要在新区上车的买房人来说,我觉得有几点很重要的建议,想要给到大家。


1. 对于没有实质性利好落地的新区,不要all in


什么叫实质性的利好,就是要有真正的产业落地,而不是这些产业仅仅只是存在于规划图上而已,面对这样的新区,如果一定要投资,也要学会分散投资。


2. 要优先选择与老城区较近的融合发展模式的新区


这些新区往往与老城区距离合适,又在主城区的辐射范围内,这样买房子,日后接盘侠就会比较多,退一万步说,就算新区没有发展起来,至少市区内部还是有购买力可以外溢过来的。


这里给大家一个参考标准,一线城市控制在25公里以内,二线城市控制在15公里以内,三线城市要在5公里以内。


3. 价格是王道,新区房均价不应超过市中心最高价格的70%


新区能不能买,很关键的一点其实还是要看价格,价格便宜意味着风险可控,我看到有些新区,还没怎么发展起来,但因为概念火热,土拍价格升得很快,也带动了预期的增长,新区房价直线上升,这样的新区,危险系数很大。


4. 忽略弱势产业,只看高薪产业聚集区


什么是弱势产业,其实就是相对传统的制造业,人群整体收入水平一般,我们如果看下上海的张江高科技产业园,包括杭州有阿里产业聚集区域,房价涨幅也很快,就是因为有强大的购买力作为支撑。


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